Marché immobilier : quand la baisse des taux d’intérêt ne suffit plus !

Le marché de l’immobilier est au point mort, la chute des crédits observée selon l’observatoire Observatoire Crédit Logement/CSA est de -45%  entre octobre 2012 et octobre 2011.

Pourtant les taux n’ont jamais été aussi bas, et consituent une réelle oportunité d’achat pour les propriétaires ainsi que les primo acquérants.

 Le cout du crédit immobilier dans l’achat immobilier

On a tendance à l’oublier, ou à le négliger, mais lors de l’acquisition d’un bien immobilier, le coût du crédit immobilier représente un montant important de l’investissement final.

Par exemple si on achète un bien d’une valeur de 300 000 euros sur 25 ans avec un crédit à 4%, la mensualité du crédit à rembourser est de 1583,51 € hors assurance. Au final l’acquéreur devra rembourser 475 143 euros sur 25 ans, ce qui représente 158 % du prix initial du bien.

Entre janvier 2012 et et septembre 2012 les taux sont passé de 4% à 3,3% soit une baisse considérable de 17% en quelques mois.

Dans ce cas de figure et pour le même investissement la mensualité s’élèvera à 1422,63 € hors assurance pour un total à rembourser de 426 789 €.

Ainsi, la baisse des taux sur les neuf dernier mois engendrerait dans notre cas une baisse du coût de 48 354 €  représentant 10% de l’investissement final et équivalent à 17% du prix du bien.

La baisse des taux a donc en réel diminué par équivalence le prix des bien d’environ 10% et pourtant le marché reste bloqué avec un nombre de transaction très bas.

Un marché bloqué par l’attentisme et le manque de solvabilité

Malgrè ce que nous venons de voir, la raison du bloquage du marché réside dans l’augmentation disproportionée du prix de l’immobilier par rapport au revenu disponible. Les courbes de friggit mesurant l’indice du prix du logement par rapport au revenu disponible par ménage indique clairement un décorrelation entre la solvabilité et le prix du marché.

La conscéquence est la baisse du nombre d’acquereurs potentiels et notament des primo accédant.

La crise de liquidité des banque a renforcé ce mécanisme en éxigeant des dossiers d’emprunt  enocre « plus solides » qu’auparavant.

Malgrè cela les vendeurs ne sont toujours pas disposés à céder leurs biens à vil prix et la durée des stocks en agence immobilière s’alonge (entrenait la faillite de nombreux professionnels, agents immobiliers, opérateurs en diagnostics immobiliers etc…).

Il faudra bien que ce bras de fer entre vendeurs et acquéreurs désigne un vainqueur et c’est cela que le marché attend..

Les perspectives du marché à court et moyen terme

Deux scénarios sont envisageables.

L’un brutal consisterai en une remontée des taux et une accentuation de la crise  de solvabilité liée à la conjoncture.

dans ce scénario « noir », les acquéreurs remporteraient la mise et les vendeurs seraient obligés de pratiquer des rabais massifs. C’est l’hypothèse d’une chute brutales des prix.

Mais l’autre scénario, plus probable, consisterai une sorte de statu quo où la demande toujours très importante par rapport à l’offre (on estime à 400 000 le nombre de logements manquant) compenserait le manque de solvabilité.

Dans ce cas on observerait un baisse minime voire une stagnation du prix des biens/

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